L’acquisto all’asta non cancella i debiti condominiali pregressi

Aste giudiziarie

La crisi economica ha colpito duramente il mattone. Chi sognava una casa si è visto ridurre drasticamente le possibilità di acquistarla e chi ne aveva già una, se l’è vista portare via a causa dell’impossibilità di pagare le rate del mutuo. In un panorama così desolante, qualche spiraglio di luce si può intravedere attraverso gli acquisti all'asta.

Sempre più persone infatti si stanno avvicinando a questa soluzione, attirati dalla possibilità di risparmiare fino al 25% sul valore dell’immobile. La vendita forzata di un immobile è la strada intrapresa per consentire ai creditori (in particolar modo la banca) di poter recuperare il credito in questione: tuttavia non sempre l’asta termina nel modo sperato. In mancanza di offerte e in caso di asta deserta il risparmio finale sull’immobile raggiunge percentuali interessanti. Tuttavia prima di addentrarsi nel settore delle aste giudiziarie è preferibile informarsi in modo preciso e muoversi con le dovute accortezze. «Sono molti i condomini che periodicamente mi chiedono informazioni sugli acquisti all’asta – racconta a Culttime l’amministratore Luca Zichella –a cui ricordo sempre di informarsi sui debiti condominiali pregressi».

Non è opportuno partecipare all’asta di punto in bianco: meglio rivolgersi preventivamente alla cancelleria del giudice delle esecuzioni o al professionista delegato oppure ad un soggetto esperto che saprà effettuare le valutazioni opportune sul caso. Tra queste infatti occorre informarsi soprattutto sull’eventuale esistenza di debiti pregressi condominiali che fanno eccezione al principio secondo cui l’acquisto all’asta purga l’immobile da tutti gli altri oneri e vincoli. Di solito poi, chi sa che il proprio immobile sarà messo all’asta, evita di pagare le spese condominiali dovute, le quali ricadono poi sul nuovo proprietario: l’amministratore inoltre è legittimato a richiedere all’aggiudicatario dell’asta i contribuiti condominiali relativi all’anno in corso e a quelli precedenti. «L’amministratore di condominio comunque può essere la persona giusta a cui rivolgersi per informarsi preventivamente sui debiti condominiali che gravano sull’immobile adocchiato – consiglia Luca Zichella – solo acquisendo le dovute informazioni si può partecipare all’asta con consapevolezza». Dopo aver preso i dovuti contatti con il professionista del settore, è consigliabile leggere attentamente tutte le informazioni disponibili sull’immobile: dall’avviso di vendita alla piantina e alle fotografie disponibili fino alle eventuali relazioni di stima e perizie effettuate: «Il tempo ottimale per dedicarsi alla lettura di tutta la documentazione disponibile è di 45 giorni – aggiunge Zichella – di solito le informazioni possono essere reperite anche su internet».

La perizia è uno dei documenti più importanti da prendere in considerazione: è qui infatti che sono stabiliti i vincoli e gli oneri che restano a carico dell’acquirente. «Informatevi sulla possibilità di visitare dal vivo l’immobile a cui siete interessati – continua l’amministratore - solo così potrete accertarvi della veridicità delle informazioni e degli aspetti che invece sono stati omessi dalla documentazione». Prima di prendere parte all’asta giudiziaria è opportuno definire la cifra massima che si è disposti a spendere. Solo facendo queste valutazioni in modo oculato e preliminare si evita di farsi coinvolgere dall’emotività della gara nonché di lanciarsi nell’acquisto di un immobile a una cifra che non rappresenta più un buon affare. Tuttavia «ognuno poi sa qual è il limite fino a cui spingersi a livello economico e se il gioco regge la candela - conferma l’amministratore - meglio decidere prima la cifra e rispettare la propria decisione durante l’asta. A questa decisione deve aggiungersi la consapevolezza sulle eventuali spese da sostenere in caso di aggiudicazione ma allo stesso tempo anche dei benefici fiscali di cui si può godere e della forma di pagamento richiesta». 

Partecipare ad un’asta giudiziaria quindi può essere conveniente ma solo se si pongono in essere le dovute precauzioni: la cifra da investire deve essere vantaggiosa rispetto al valore dell’immobile. Non si deve escludere la possibilità di dover sostenere delle spese in seguito all’aggiudicazione e soprattutto, meglio farsi comunicare da chi di dovere la forma di pagamento richiesta. Chi acquista all’asta di solito è consapevole di dover disporre in breve tempo della cifra necessaria per il pagamento. Da sapere che, anche negli acquisti effettuati durante aste giudiziarie, c’è la possibilità di pagare con il mutuo: questo però deve essere richiesto per tempo, informando il professionista delegato. Un altro aspetto molto importante riguarda quegli immobili messi all’asta ma ancora occupati dai precedenti inquilini: «In questo caso – afferma Luca Zichella - meglio informarsi della situazione contrattuale altrimenti toccherà al nuovo proprietario eseguire lo sfratto a sue spese». Partecipare a un’asta giudiziaria può riservare delle piacevoli sorprese e consentire all’aggiudicatario di concludere un buon affare, tuttavia:«Il prezzo conveniente di partenza non deve essere dato per scontato - conclude Zichella – le aste possono avere dei risvolti inaspettati e il prezzo di aggiudicazione finale potrebbe non essere più così vantaggioso». 

Per info: www.lucazichella.it