martedì 1 aprile 2014

Acquistare casa in costruzione. I consigli di Luca Zichella.

di Dalila Campanile 
 
Nonostante la tassazione e le polemiche dell’ultimo periodo, gli italiani sognano ancora di acquistare una casa. Chi sceglie di comprare un immobile in costruzione dovrebbe prestare particolare attenzione, per evitare che il sogno di una vita rischi di trasformarsi in un incubo. L’acquisto di un appartamento in costruzione si caratterizza per essere una “promessa”: sulla carta infatti il progetto potrebbe soddisfare gli ideali dell’acquirente ma una volta ultimato, potrebbe mandarli anche in frantumi. Non solo perché l’immobile non corrisponde a quanto descritto nel progetto ma anche perché, prima di occuparlo, potrebbero passare anni nonché non giungere mai alla realizzazione. 
 Sino al 2005 inoltre ci sono state segnalazioni da circa 250 mila famiglie truffate da imprese edili. Per contrastare questa situazione, la normativa è stata resa più stringente. 
 
Nonostante questi avvenimenti, acquistare una casa in costruzione resta una delle scelte per chi vuole diventare proprietario di un immobile. Come comportarsi allora se la decisione è quella di rivolgersi ad un costruttore? Lo abbiamo chiesto a Luca Zichella, amministratore di condominio con esperienza ventennale: «Consigli e informazioni sull’acquisto di una casa in costruzione sono alcune delle richieste più frequenti che ricevo da parte dei miei condòmini – dichiara Zichella – informarsi adeguatamente sulla situazione e sulle condizioni di vendita è il primo passo per fare un acquisto in sicurezza». Il primo segnale per verificare se l’acquisto di una casa da quel costruttore conviene oppure no, lo si ottiene con la richiesta della fideiussione bancaria: con questo documento viene tutelata la garanzia di risarcimento delle somme versate dall’acquirente in caso di mancata ultimazione dell’edificio. Il rilascio della fideiussione è una delle novità poste a tutela del compratore con il Decreto Legislativo n°122 del 20 giugno 2005. «Se il costruttore non dovesse portare a termine l’edificio – continua l’amministratore – la banca  o l’assicurazione restituiscono al potenziale acquirente tutte le somme versate, ecco perché non bisogna mai sottovalutare questo documento». Il suddetto decreto tuttavia ha reso obbligatorio il rilascio della fideiussione anche se il compratore dichiara di rinunciarvi.

Tra le altre garanzie contenute nel decreto n.112 del 2005, rientrano anche la polizza danni e il fondo di solidarietà. La prima ha una durata decennale ed è stata prevista al fine di coprire gravi vizi di costruzione rilevabili solo in un secondo momento; il secondo è stato istituito per risarcire chi è stato truffato. E’ da precisare tuttavia che questa normativa non riesce a tutelare in maniera completa e capillare gli acquirenti: i rischi permangono e sono dovuti anche alle lacune del decreto legislativo stesso.  
 
Non sono precisate le conseguenze per quelle imprese che  decidano di non adempiere agli obblighi della normativa vigente. «Un modo per tutelarsi  è quello di applicare in maniera rigorosa le nuove regole che sono state introdotte da questa norma per la stipulazione del rogito e del compromesso – aggiunge Luca Zichella – e non sottovalutare una visura alla Camera di Commercio per ottenere tutte le informazioni legali ed economiche sull’impresa».
 
Fondamentale è anche stabilire in anticipo lo scadenziario del pagamento: la soluzione ottimale è quella di versare degli acconti a seconda della progressione dei lavori. «Di questi acconti – ricorda l’amministratore – è opportuno conservare tutte le ricevute e non versare mai somme troppo alte: la cifra maggiore infatti va versata a casa ultimata».  Non bisogna superare il 30% del totale del rogito che sarà stipulato solo quando la casa potrà essere consegnata.

Alla luce di questi dati è possibile comunque individuare delle ragioni positive per rivolgersi ad un costruttore. «Qualora la costruzione vada a buon fine, come accade fortunatamente nella maggior parte dei casi, si avrà comunque il vantaggio di abitare una casa che rispetti la normativa vigente, relativamente al settore edilizio e igienico nonché dotata di certificazione energetica – sottolinea Zichella – e sicuramente già fornita di impianti adeguati e di coibentazione: l’appartamento sarà già isolato senza intervenire in un momento successivo». 
 
E' possibile concordare preventivamente alcuni aspetti dell'appartamento in un immobile in costruzione,  a seconda delle esigenze: si può scegliere con il costruttore la suddivisione degli spazi e delle stanze e persino le finiture come gli infissi, i sanitari e i pavimenti. Qualora dovessero insorgere vizi di costruzione, questi sarebbero addebitati al costruttore. Inoltre chi acquista in cooperativa ha la possibilità di ottenere anche uno sconto sul prezzo: senza contare che la casa non dovrà essere sottoposta a ristrutturazione per un bel po’ di tempo! «Persino sulle spese notarili si può ottenere un risparmio modesto - suggerisce Luca Zichella – qualora tutti i nuovi inquilini decidano di rivolgersi allo stesso notaio».
 
Invece tra i principali svantaggi di un acquisto di questo genere c’è sicuramente il prezzo dell'appartamento: questo va denunciato interamente; inoltre le aliquote di tassazione su un immobile nuovo sono più alte rispetto a quelle di una casa usata. Anche i costruttori possono fallire: il rischio di perdere le somme versate per la casa è sempre in agguato. «Gli inconvenienti più frequenti riguardano sicuramente il mancato rispetto dei tempi di consegna e gli oneri fiscali che gravano su immobile nuovo – conclude l’amministratore – tuttavia si tratta di inconvenienti da mettere sempre in conto per non restare delusi».

Approfondimenti su: Luca Zichella


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